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原创 | 克而瑞产城发展部
编辑 | 克而瑞产城发展部
导 读：
2025年6月，第九届地新引力峰会产城发展论坛在上海宝华万豪酒店举办。本次论坛由克而瑞产城发展部主办，上海长三角现代产业发展促进会为指导单位，以“链聚生态 价值向新”为活动主题，共同探讨宏观环境对整体行业的影响，未来资产投资模式的变化与新机遇，以及产业园区运营模式的多样化策略。
星河产城研究院院长王英杰先生从民营园区当下面临的四大挑战和深圳星河WORLD转型实践等方面为我们带来主题演讲《民营园区从载体招商到产业运营》，以下是演讲内容分享：
▌正文字数：2047字 阅读时间约：6 分钟
民营园区当下面临的四大挑战
挑战一：园区规模扩张逻辑不再
园区行业已回落至2014-2015年水平，办公、科研、工业载体销售、成交及投资数据均低迷。当前经济处于"L型小冰期"向"大冰期"转型关键阶段，2025-2035年将是康波周期第五周期转向第六周期的转折点。
在此背景下，民营园区规模化扩张不可持续，载体招商因价格、增速全面失速陷入困境，未来5-10年需做好打硬仗准备。
挑战二：各地招商补贴政策防不胜防
例如深圳推行"零成本空间政策"，彻底打破市场化租金基准（如上海3-5元/㎡体系），使民营园区依赖的资产价值逻辑归零。
国企在折扣力度、补贴灵活度、专项资源调配方面目前已开始超越民企，深圳国企佣金制度已与市场接轨，通过补贴、专项支持等政策工具颠覆民营园区商业模式。
挑战三：行业盈利能力持续下降
目前产业园区行业整体面临营收下降、增速转负的局面，园区类上市公司作为行业内的佼佼者，盈利能力也在持续下降。
挑战四：市场空间有限、政策工具有限
民营园区业务空间被挤压，产业用地出让以企业自建为主。城市更新（如旧工业区改造、农村整治等）因政府保障房建设而丧失开发价值。公开市场拿地需承担众多产业职责，经济账难以平衡。
民营园区处于政策边缘化地位，缺乏真金白银的政策支持，民企融资渠道窄、利率高，收入来源单一，无法像国有园区获取实质性财政补助。
深圳星河WORLD转型实践
民营园区未来发展空间受限于资源与能力，需聚焦细分领域的专业化运营。传统“拿地卖地”模式已失效，需转向“资产管理+生态服务”双轮驱动。
星河产业集团（下称“星河”）立足于资产管理的角度，由传统房地产开发商向产业创新参与者转型。通过搭建园区的综合发展生态，与更多的合作伙伴一起，形成以产业园区为物理载体，以产业发展为共同目标的“创新命运共同体”，发挥自身优势，围绕能做的事情来做，不求大而全，要求转而精。
结合企业发展阶段的不同特征，充分理解适配自身园区企业的敏感诉求，发掘整个园区优势，在园区运营中找到发力点和能够借助的资源。不把运营具体服务项目作为盈利手段，将运营列为资产保值的必要成本，让生态变得更加繁荣、更加活泼，这样的园区资产也会变得更有价值，最终资产收益角度体现运营价值。
◎产业集群赋能
尊重当地的产业基础，用培育产业生态的思维优化园区产业结构，避免种“桉树”，要保证产业生态的多样性，提高穿越大周期的抗风险能力。
◎产业链上下游赋能
围绕园区核心优势产业，精准滴灌，从产业链中寻找增量空间。
◎运营平台赋能
运营服务体系在当下环境需要做的是搭建园区运营的综合服务开源平台，吸引更优秀的服务商为园区企业赋能。
◎业务市场赋能
星河把有效的营销经费全部转化为运营经费来安排，不是为了营销做事情，而是为了服务企业来做实事。针对企业业务对接的信息差，组织多种类型多种层次多种规模的企业交流活动。如年度的“千企交流展会”、行业圈层的专业活动。
◎企业家圈层赋能
每一个产业的细分门类都有产业秘书来负责“攒局”，帮助建立企业家之间的圈层信任，从“邻居”到“朋友”，从“互动”到“合作”生意往来。
◎社区活动赋能
产业园区要想发展得好，就需要注重社区建设，让每一个员工都能在园区找到归属感和自我成长的发展空间。当前星河的社区活动已经发展成为了独特的IP（相亲会、运动会），党群服务中心也成为产业社区活动的主阵地。
◎应用场景赋能
为什么低空经济能在星河园区里做？通过开放低空经济试飞区域，承担低空经济产业发展中会面临的地面管理问题，开放场景包括水库使用场景、道路无人化驾驶等等。
◎专业研究赋能
积极参与，帮助政府支持产业研发平台、公共服务平台建设。提高自身产业研究能力，以产业研究为纽带拓展园区发展视野，时刻保持对产业的敏感度。
◎创新孵化赋能
不要求孵化器挣租金，而是要孵化器能源源不断地制造新的产业机会，保持园区生命力，通过基金加基地模式把科技、资本、空间等要素高效链接在一起。
◎AI应用赋能
利用当前已成熟的技术在招商领域进行突破。结合自身成本能力，逐步建立园区服务留商稳商大模型。做好园区数据资产管理准备，远期实现数据资产价值变现。
总 结
租金、出租率、成本，这些都是民营园区很现实的事情，当前民营企业在夹缝中生存，如若没有足够的科研能力、资金能力、政策能力，就应当致力于做好“服务员”的角色，通过服务增加粘性，通过运营创造溢价，做自己能做的事。
文章来源：克而瑞产城发展部
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