4761受宏观环境和经济发展影响，近年房企纷纷谋求转型，寻求多元业务和赢利点，以应对市场新常态下的变化和调整，带有地产属性的产业园区得到众多房企的青睐，“产业勾地”大行其道，据统计，全国百强房企中有超过50%涉足产业园区的开发。但与此同时，“挂羊头，买狗肉”，以产业之名，行地产之实，房企住宅卖完后给政府留下一地鸡毛的的现象层出不穷。所以各地政府如今面对房企打着转型产业地产的旗号拿地的企业都相当的慎重，出让条款都逐渐越来越严苛，基本是不见兔子不撒鹰，没有产业落地不供地的态度。
但另一个方面，去年9月份广州市率先推出的“产住比”的供地指标要求为标志，在存量运营和城市更新的大背景下，产城融合大势所趋。未来无论是房地产企业还是产业园区运营商都需要面对“产业+地产”的综合发展模式。
因为产城融合本身是符合城市发展规律，又符合商业发展规律的，不能因为之前有人钻空子，野蛮式的发展就批判整个体系，而应该考虑如何完善这个体系。政府做产业园区是为了吸引更好的产业项目，企业做产业园区是为了盈利，住宅和产业之间是需要现金流平衡的。
正如星河产业集团副总裁向俊波所言“不用羞于提房地产，只要能相互借力，共同成就这个城市的发展，没有什么是不可以做、不可以提的。无非是专业的人做专业的事，按照产业的规律做事而不是按照地产的规律做事，不要只吹牛不买单“。避免出现拿地后只做住宅不做产业，或者做完住宅赚了钱之后，在产业上的承诺完全不兑现的情况发生。“坚持除了能讲好故事，更是要做实产业。并且本身城市就是综合发展的产物，尤其是产业发展到今天，跟入园企业需求紧密结合在一起，不再是原来传统工业区的模式。”
深圳·星河world园区及双子塔效果图
星河产业集团作为一家民营园区运营商，2014年，第一个产融联盟新城项目-深圳·星河WORLD正式亮相，项目总体量达160万平方米，总投资达150亿元。该项目是集产业、商务、居住、教育、购物、休闲等多业态为一体，聚焦新一代信息技术、高端装备制造、文化创意、生命健康、科技金融五大产业，构建产业集群。截至目前，园区已签约企业超1100家，招商入驻率达99%。运营5年，创造产值300亿元，吸纳就业人口2.8万人，成为全国标杆性的产城社区项目。
标杆项目在某种程度上代表着企业的高度和能力，项目本身就是品牌。因此深圳·星河WORLD项目的成功一方面是对自身开创的“产·城·融·投”发展模式可行性的验证，另一方面也为对外的拓展奠定了良好的基础。
2018年星河产业集团一整年对外拓展实现突破进阶，布局郑州、天津、南京和广州南沙等地。如今作为深圳·星河WORLD实践和运营之后提炼经验打造的升级版-南京·星河WORLD项目，总投资约150亿元，总建筑面积超60万㎡，更注重园区产业配套的打造、产业场景的开放、运营服务的创新。项目一期已于2020年7月正式交付使用。截至2021年上半年，南京星河WORLD已成功签约中国铁塔江苏省分公司、A股上市公司中科软华东总部、京东五星总部、朗辉光电等行业头部企业累计65家，星河•领创天下（南京）已成功引入国星宇航、未来工场、数峰信息等创新科技项目，为打造以云计算、物联网、智能制造为主导的产业集聚地奠定坚实基础。
南京·星河WORLD实景图
2020年星河相继成功竞得惠州仲恺高新区核心产城用地，惠州·星河IMC项目深挖重点产业，开展精准招商，截止7月累计已完成签约总面积约4万余㎡，签约企业涵盖智能制造、新材料、超高清显示、大健康等领域，项目稳步发展。2021年成都温江星河WORLD·科创城正式开工，总建筑面积103万㎡，拟投资160亿元，打造区域级别高品质科创空间，加码布局成渝经济圈。
星河产业集团成为目前市场上少有的适度对外拓展的企业，这在大多房企转型都折戟沉沙，甚至很多根正苗红的园区运营商都举步维艰的背景下是很难见到的现象。因此，凭借星河产业集团在近年强劲的发展态势和综合实力的稳步提升，荣获“2021年度中国产业园区运营商50强”第六名。
大浪淘沙，星河产业集团历经多年的发展，很显然已经走出了一条属于自己的发展之路，其逐渐成熟的商业模式引领了一股全新的深圳模式热潮。但星河产业集团的成功之路和模式对其他转型房企却不一定能完全的复制和适用，原因在于每个公司的基因并不相同。
首先，是否能选择坚持。传统房企习惯的逻辑思维是高周转，但产业园区发展逻辑不同。需要用长线思维，因地制宜来做每一个项目，在面对租金、空置率等经营压力、长期现金流不充足的情况下，是否能长期坚持，抵御市场的诱惑。正如向俊波所言“星河产业集团早期做产业的时候，选择优秀的企业，跟企业共成长，而不是简单地把物业卖了或者租了之后一走了之，以深圳园区项目为例，当时政府要求是自持一半、卖一半，目前做到全部自持，自持下来每平方租金可以达到130元左右，但如果销售的话每平米可以卖几万元，公司能够抵住这种诱惑的不多。但星河还是想兑现对产业发展的承诺，所以依旧选择深耕“。很多做园区的领导其实都有一定的情怀，但能始终坚持自己初衷的确并不多。
第二，是否能真正构建起园区发展的杀手锏—产业发展能力。星河产业集团以”房东+股东”、“园区+社区”、“基地+基金”的特色模式参与企业全生命发展周期，构建企业命运共同体。不断修炼内功，从空间打造层面构建生态基础，从孵化器、加速器、总部基地到所需商业配套，包括打造了城市新地标——中国第一高双子塔，满足企业成长各种所需。得益于不断布局产业投资领域，通过与深创投等知名金融机构深入合作，聚焦特色产业，投资了一大批高成长型的新兴企业。目前，星河投资企业已经超过190家，硬科技行业投资企业有124个；成功IPO32家，其中25家都是硬科技企业，共享企业成长的红利。
星河已投企业代表
另外就是深耕产业，修炼内功，打造特色产业集群。目前深圳·星河WORLD园区全力打造人工智能产业，从资金、技术、场地、服务四方面培育人工智能企业成长，包括引进深圳市人工智能与机器人研究院等专业性的公共服务平台10余个，联合产学研资源，提供各种应用场景，促进科技成果转化和应用。目前已初步形成涵盖基础层、技术层及应用层的人工智能产业体系，已汇聚中科软、高巨创新、云从科技(已投企业，科创板IPO首发通过)、云智汇、芯天下、国星宇航、鳍源科技等明星企业，初步形成人工智能全产业链生态。可以说，人工智能产业已经成为深圳·星河WORLD项目一张亮眼的名片。凭借项目在人工智能方面的所取得成绩，该项目也入选了方升榜《2021年度智能科技特色产业园区5强》。
星河控股集团有限公司董事长黄楚龙先生说过“公司要做500年，不做500强，要做三留企业：留税收、留企业、留人才，不做三流企业。”秉持这样的发展理念和定力，项目怎么会做不好呢？
当下，如果一家企业有超强的产业资源整合能力，能够满足政府对企业的诉求，那么它也理应值得拿到更好的项目，这是一种双赢的结果，而这也是产业运营商的生存之道。因此，某种程度上在未来，“产业勾地”这件事依然会大行其道。